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Contratto transitorio senza causale: cosa succede (4 + 4)

Il transitorio è un contratto breve perché c’è un’esigenza transitoria che lo giustifica, e quell’esigenza va dichiarata e documentata. Quando manca — o quando è scritta come formula generica senza nessuna prova allegata — la durata pattuita non tiene: il contratto si intende stipulato per quattro anni, rinnovabili per altri quattro. Le dodici mensilità firmate restano sul foglio, la durata che vale è un’altra.

La clausola che lo dice, e dove sta

Nel modello di contratto di locazione di questo sito il transitorio porta un articolo intitolato «Esigenza transitoria», con due commi. Il primo è il posto dove l’esigenza si scrive:

«Le parti danno atto che la natura transitoria della locazione discende dalla seguente esigenza, che il contraente interessato documenta allegando la prova al presente contratto: ………………………………………………»

Il secondo è la conseguenza di lasciarlo vuoto:

«In mancanza di prova dell’esigenza dichiarata il contratto si intende stipulato per la durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro.»

Sono due commi di un contratto, non due righe di legge: la norma che il modello indica accanto all’articolo è l’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, lo stesso che fissa per il transitorio una durata fra uno e diciotto mesi. Il punto da leggere è la parola che compare in entrambi i commi: prova. Il primo comma chiede di allegarla, il secondo descrive cosa accade se non c’è. Una causale dichiarata e non provata ricade nel secondo comma, non nel primo.

Le due durate che si scambiano di posto

Il transitorio non si rinnova da sé: finisce alla data scritta, e il modello lo stampa con le parole «senza rinnovo tacito». Il canone libero fa l’opposto: quattro anni più quattro di rinnovo alla prima scadenza, dove la disdetta del locatore è ammessa solo nei casi previsti dalla legge e va motivata.

Messa in mesi, la differenza si vede meglio di qualunque aggettivo. Un transitorio da 12 mesi contro un 4 + 4 che arriva a 96 mesi: ottantaquattro mesi di distanza fra quello che è stato firmato e quello che può valere. Il conto è aritmetica sulle due durate della tabella, non una previsione su come finirà un caso concreto.

Chi la paga, e chi no

Quasi sempre il locatore. Chi dà in locazione per dodici mesi lo fa perché contava di riavere l’immobile fra dodici mesi: per venderlo, per abitarlo, per un figlio che rientra, per una ristrutturazione già fissata. La riqualificazione lascia in piedi il contratto e cambia la sola cosa su cui quel piano era costruito — la data in cui finisce. È la stessa avvertenza che la pagina dello strumento mette fra gli errori dei modelli scaricati in rete, e il motivo per cui l’articolo è generato con la riga sulla prova già dentro.

Per il conduttore il segno è rovesciato. Quello che per una parte è un vincolo imprevisto, per l’altra è stabilità: una durata più lunga di quella trattata, con il rinnovo che la legge collega al canone libero. È anche la ragione pratica per cui la questione, quando viene sollevata, la solleva di norma il conduttore che non vuole andarsene.

Due cose che questo squilibrio non autorizza a dire. La prima: non è una sanzione a carico di qualcuno, è la durata che il contratto assume quando non regge la ragione della sua brevità. La seconda: il modello non prende posizione su quale delle due parti abbia interesse a far valere che la prova manca — scrive la clausola e dice cosa prevede.

Che cosa rende una causale una causale

La differenza fra un transitorio solido e un transitorio fragile sta in due passaggi, e il primo comma dell’articolo li nomina entrambi.

• L’esigenza è scritta. Non «esigenze di lavoro», non «motivi personali», non lo spazio puntinato lasciato come è stato stampato: l’esigenza concreta di cui si parla, con i suoi riferimenti di tempo.
• La prova è allegata al contratto. Il comma dice «documenta allegando la prova al presente contratto»: il documento sta attaccato al contratto, non in un cassetto a disposizione di chi lo chiederà. Un allegato che non c’è è, per il secondo comma, una prova che manca.

Quale documento sia idoneo a provare una determinata esigenza questa pagina non lo stabilisce, e non ne tiene un elenco: dipende dall’esigenza dedotta in contratto. È la domanda da portare a un professionista prima della firma, perché è l’unico momento in cui costa niente.

L’esigenza può essere di una parte o dell’altra

È la distinzione che manca più spesso nei modelli, e conta perché cambia chi deve procurare l’allegato. Il modello di questo sito la scrive così: serve un’esigenza transitoria documentata, del locatore o del conduttore, indicata in contratto. Il primo comma dell’articolo generato parla infatti del «contraente interessato», al singolare e senza dire quale: è quello la cui esigenza giustifica la brevità, e quindi quello che allega la prova.

La conseguenza operativa è una sola riga di contratto, ma è la riga che di solito resta in bianco: se l’esigenza è del conduttore — un trasferimento a termine, un periodo di studio o di cura in un’altra città — l’allegato è suo, e non si può firmare dando per scontato che lo porti il locatore.

Quello che non cambia: l’aliquota della cedolare

Qui una notizia tranquilla. Se il locatore ha optato per la cedolare secca, la riqualificazione non muove l’aliquota: sul transitorio è il 21% e sul canone libero è il 21% ovunque, perché nessuno dei due è fra i contratti a cui la legge fiscale riserva il 10%. Il danno di una causale mancante è sulla durata, non sull’imposta sostitutiva — e chi arriva da una ricerca sull’aliquota trova il perché, norma per norma, nella guida su cedolare secca sul contratto transitorio: 21%, non 10%, che questa pagina non ripete.

Fuori dall’aliquota, però, le conseguenze fiscali e di registrazione di una durata diversa da quella registrata non sono trattate qui: questa pagina si ferma alla durata e alla clausola che la governa.

Dove si ferma questa pagina

Tre limiti, e nessuno dei tre è aggirabile con una lettura più attenta.

• Nessun esito è promesso. Che un determinato transitorio sia da intendere per quattro anni più quattro, quando le parti non sono d’accordo, non lo decide una clausola e non lo decide una guida: lo decide un giudice, su domanda di una delle due parti, sui documenti di quel contratto. Chi legge qui trova il meccanismo, non il risultato.
• La modulistica e gli accordi territoriali cambiano per comune. Il transitorio, in molti comuni, è disciplinato da accordi locali che fissano anche la forma del contratto e il canone: quello che vale a Milano non è quello che vale altrove, e il testo da usare si prende dall’accordo del comune dell’immobile.
• Il testo dell’art. 5, comma 1, non è riportato qui alla lettera. Le frasi fra virgolette in questa pagina sono i due commi dell’articolo che il nostro modello genera, e l’indicazione della norma è quella che il modello stampa accanto. Prima di usare queste parole in un contratto che conta, confrontale con il testo vigente della legge.

Cosa fa il modello, e cosa non fa

Scelto il tipo «Transitorio», il modello di contratto di locazione tiene la durata fra uno e diciotto mesi, propone dodici, stampa l’articolo «Durata» senza rinnovo tacito e aggiunge l’articolo «Esigenza transitoria» con i due commi riportati sopra e la norma accanto. La clausola non compare sugli altri tipi di contratto, dove non c’entra. Tutto avviene nel browser: i dati non vengono inviati da nessuna parte.

I limiti, detti prima e non dopo. Lo spazio dell’esigenza lo riempi tu: il modello lascia una riga puntinata e non suggerisce una causale, perché non conosce la tua. Non verifica niente: non sa se un allegato esiste, non lo allega e non giudica se basti. E non conosce i testi degli accordi territoriali del singolo comune. Quello che fa è mettere nel contratto la clausola giusta per il tipo scelto, con il comma che dice cosa succede se la prova manca — che è il modo più economico di non scoprirlo dopo.

Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato. Questa pagina descrive la clausola che il modello genera sul contratto transitorio e la durata che il suo secondo comma prevede quando la prova dell’esigenza manca. Non stabilisce se la causale scritta nel tuo contratto sia sufficiente, non dice quale documento allegare e non anticipa l’esito di una contestazione: sono valutazioni da fare con un professionista abilitato.

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