Contratto di affitto: modello con cedolare secca
Scegli il tipo di contratto e il modello si costruisce da sé, con la durata che la legge impone e senza le clausole che non ti riguardano. Accanto trovi il conto della cedolare secca contro la tassazione ordinaria, registro e bollo compresi. Tutto avviene nel tuo browser.
Aggiornato il · che cosa è cambiato
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Cedolare secca o tassazione ordinaria
Canone annuo 8.400,00 € — Contratto a canone libero: aliquota ordinaria del 21%.
| Voce | Cedolare secca | Tassazione ordinaria |
|---|---|---|
| Base imponibile | 8.400,00 € | 7.980,00 € |
| Imposta sostitutiva 21% / IRPEF 33% | 1.764,00 € | 2.633,40 € |
| Addizionali | — | 159,60 € |
| Imposta di registro, quota del locatore | — | 84,00 € |
| Imposta di bollo (2 marche × 2 copie) | — | 64,00 € |
| Costo annuo per il locatore | 1.764,00 € | 2.941,00 € |
Con questi dati la cedolare secca costa 1.177,00 € in meno all’anno.
Il confronto mette a carico della tassazione ordinaria la sola metà del registro che spetta al locatore: l’altra la paga il conduttore. Restano fuori dal conto due cose che possono ribaltarlo — le detrazioni che il locatore perderebbe se il reddito da locazione uscisse dall’IRPEF, e il valore dell’aggiornamento ISTAT a cui la cedolare fa rinunciare.
Il contratto
Compila le parti e stampa. 11 articoli, costruiti su quello che hai dichiarato: le clausole che non ti riguardano non compaiono.
Anteprima — non utilizzare per la registrazione
Contratto di locazione a uso abitativo
Canone libero (4 + 4) — art. 2, comma 1, legge 431/1998
Tra ………………, codice fiscale ………………, di seguito «il locatore», e ………………, codice fiscale ………………, di seguito «il conduttore», si conviene quanto segue.
Il locatore … concede in locazione a uso abitativo al conduttore … l’unità immobiliare posta in …, composta da …, censita al Catasto Fabbricati ….
L’immobile è consegnato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, che il conduttore dichiara di conoscere e di accettare.
La locazione ha durata di 48 mesi, con decorrenza dal 08/10/2026 e scadenza il 07/10/2030.
Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori 48 mesi, salvo disdetta comunicata a mezzo raccomandata o posta elettronica certificata almeno sei mesi prima, nei casi previsti dalla legge.
art. 2, comma 1, legge 431/1998
Il canone è convenuto in 700,00 € mensili, per complessivi 8.400,00 € annui, da corrispondere entro il giorno 5 di ogni mese in via anticipata, mediante bonifico bancario su conto intestato al locatore.
Il pagamento non può essere sospeso né ridotto in ipotesi di ritardo o contestazione: ogni ragione del conduttore va fatta valere separatamente.
Il locatore dichiara di optare per il regime della cedolare secca. Per l’intera durata dell’opzione rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, incluso quello per variazione degli indici ISTAT.
La rinuncia di cui al capoverso precedente è espressamente prevista nel presente contratto, sottoscritto da entrambe le parti. Resta ferma, ove dovuta, la comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata prevista dall’art. 3, comma 11, d.lgs. 23/2011.
L’opzione assorbe l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto e sulle relative risoluzioni e proroghe.
art. 3, commi 1, 2 e 11, d.lgs. 23/2011
Il conduttore versa alla firma un deposito cauzionale di 1.400,00 €, pari a 2 mensilità di canone.
Il deposito produce interessi legali, che il locatore corrisponde al conduttore alla fine di ogni anno di locazione. Viene restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e del pagamento integrale di canoni e oneri.
art. 11, legge 392/1978
Sono a carico del conduttore le spese di pulizia, illuminazione e forza motrice degli impianti comuni, la fornitura d’acqua, il consumo di combustibile per il riscaldamento, lo spurgo dei pozzi neri e la manutenzione ordinaria dell’ascensore.
Sono a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria, la sostituzione degli impianti e l’installazione di nuovi servizi comuni.
Il pagamento degli oneri accessori avviene entro due mesi dalla richiesta, previa indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione.
artt. 9 e 10, legge 392/1978
L’immobile è destinato esclusivamente a uso abitativo del conduttore e del suo nucleo familiare. È vietato mutarne la destinazione.
La sublocazione, totale o parziale, e la cessione del contratto sono vietate senza il consenso scritto del locatore.
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di sei mesi da comunicare a mezzo raccomandata o posta elettronica certificata.
Le parti convengono inoltre la facoltà di recesso del conduttore senza necessità di motivazione, con il medesimo preavviso di sei mesi.
art. 4, legge 431/1998; art. 27, legge 392/1978
Il contratto è registrato entro 30 giorni dalla data dell’atto o, se anteriore, dalla decorrenza della locazione, a cura del locatore.
Per effetto dell’opzione per la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
artt. 17 e 57, d.P.R. 131/1986
Il locatore consegna al conduttore copia dell’attestato di prestazione energetica dell’immobile, in classe …; il conduttore ne dichiara ricezione.
Per quanto non espressamente previsto le parti rinviano alla legge 431/1998, alla legge 392/1978 in quanto applicabile e alle norme del codice civile.
Per ogni controversia è competente il foro del luogo in cui si trova l’immobile.
Letto, confermato e sottoscritto. Luogo e data ………………………, 08/10/2026.
Il locatore ……………………………… Il conduttore ………………………………
Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 del codice civile il conduttore approva specificamente le clausole sulla durata, sul recesso e sul divieto di sublocazione.
Il conduttore ………………………………
- Decorrenza: 08/10/2026.
- Registrazione entro il 07/11/2026 — trenta giorni dalla data dell’atto o, se anteriore, dall’inizio della locazione (art. 17 d.P.R. 131/1986).
- Prima scadenza: 07/10/2030, poi rinnovo automatico di 4 anni salvo disdetta.
La stampa gratuita esce con la dicitura «Anteprima — non utilizzare per la registrazione» su ogni pagina. Il contratto e il confronto restano interi: la dicitura non toglie nessuna clausola.
Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato.
Strumento aggiornato il · le fonti consultate · che cosa è cambiato
Le tre cose che i modelli scaricati sbagliano
1. La durata attribuita al tipo sbagliato
Un contratto scritto per due anni «a canone libero» non dura due anni: dura quattro più quattro, perché l’art. 2, comma 1, della legge 431/1998 fissa una durata minima inderogabile. Lo stesso vale al contrario: il transitorio senza una esigenza documentata si riqualifica in 4 + 4, e il locatore si ritrova legato per otto anni a un immobile che contava di riavere in dodici mesi.
2. L’aggiornamento ISTAT lasciato insieme alla cedolare secca
È l’errore più diffuso, ed è quello che costa. L’art. 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011 dice che l’opzione per la cedolare comporta la rinuncia ad aggiornare il canone «a qualsiasi titolo». Un contratto che tiene dentro entrambe le clausole non fa perdere la cedolare, ma la clausola di aggiornamento è priva di effetto: il locatore che la applica sta chiedendo somme non dovute. E la norma lega l’efficacia dell’opzione a una comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata, che secondo la prassi dell’Agenzia non serve quando la rinuncia è già scritta nel contratto.
3. Il 10% dato per scontato
L’aliquota ridotta non dipende dal fatto che il contratto sia «agevolato» in senso lato: richiede un contratto a canone concordato — o per studenti universitari — e un immobile in un comune ad alta tensione abitativa. Fuori da quei comuni si paga il 21% anche con un canone concordato. E il transitorio ordinario resta al 21% dovunque.
Le fonti
- Tipi e durate dei contratti: artt. 2, 4, 5 e 8 della legge 431/1998.
- Cedolare secca, aliquote e rinuncia all’aggiornamento: art. 3 del d.lgs. 23/2011; art. 1, comma 6, della legge 145/2018 per la stabilizzazione del 10%.
- Imposta di registro: d.P.R. 131/1986, art. 17 e Tariffa parte I, art. 5; solidarietà fra le parti all’art. 57.
- Imposta di bollo: d.P.R. 642/1972, Tariffa parte I, art. 2.
- Tassazione ordinaria del canone: art. 37, comma 4-bis, del TUIR.
- Aliquote IRPEF del confronto, periodo d’imposta 2026: art. 11, comma 1, del TUIR, con la seconda aliquota portata dal 35 al 33 per cento dall’art. 1, comma 3, della legge 30 dicembre 2025, n. 199.
- Deposito cauzionale, oneri accessori e aggiornamento: artt. 9, 10, 11 e 32 della legge 392/1978.
Domande frequenti
Quanto dura un contratto di affitto?
Dipende dal tipo. Il canone libero dura quattro anni e si rinnova per altri quattro. Il canone concordato dura tre anni più due. Il transitorio va da uno a diciotto mesi e richiede una esigenza documentata. Il contratto per studenti universitari va da sei a trentasei mesi. Sono durate minime di legge: un contratto scritto per una durata più breve non vale meno, si riqualifica automaticamente in quattro anni più quattro.
La cedolare secca al 10% spetta a tutti i contratti agevolati?
No, e qui i modelli generici sbagliano più spesso. L’aliquota ridotta vale per il canone concordato e per i contratti per studenti universitari, e solo se l’immobile si trova in un comune ad alta tensione abitativa. Il contratto transitorio ordinario, quello dell’art. 5 comma 1, resta al 21% anche in quei comuni: l’art. 8 della legge 431/1998 richiama i commi 2 e 3 dell’art. 5, non il comma 1.
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone all’ISTAT?
No. Per tutta la durata dell’opzione il locatore rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, anche se il contratto lo prevede (art. 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011). La stessa norma lega l’efficacia dell’opzione a una comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata; secondo l’Agenzia delle Entrate (risoluzione 115/E del 2017) la comunicazione serve solo se la rinuncia non è già scritta nel contratto. Il contratto generato qui, quando dichiari la cedolare, toglie la clausola ISTAT e scrive la rinuncia.
Quanto costa registrare un contratto di affitto?
Con la cedolare secca niente: l’imposta sostitutiva assorbe registro e bollo. Senza cedolare si paga il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima annualità, più 16 € di bollo ogni quattro facciate e per ogni copia. Le parti sono solidalmente obbligate verso l’Agenzia delle Entrate: la divisione a metà è prassi contrattuale, non un obbligo di legge, e se una delle due non paga l’Agenzia può chiedere tutto all’altra.
Quante mensilità posso chiedere di deposito?
Al massimo tre (art. 11 della legge 392/1978). Il deposito produce interessi legali che il locatore deve corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno di locazione, senza che questi debba chiederli. La clausola che chiede più di tre mensilità è nulla per la parte eccedente.
Entro quando va registrato?
Trenta giorni dalla data dell’atto o, se anteriore, dalla decorrenza della locazione (art. 17 del d.P.R. 131/1986). Il contratto non registrato è nullo: il locatore non può chiedere i canoni in giudizio, e la registrazione tardiva comporta sanzione e interessi.
I dati che inserisco dove finiscono?
Su nessun server, nostro o di altri: il contratto è composto dentro il browser, e nomi, codici fiscali, indirizzi e importi non ci arrivano mai. Nel tuo browser, sul tuo computer, resta una cosa. Nella memoria della scheda, con il nome «nextra.contratto-affitto-modello.bozza». Che cosa contiene: Il modulo come l’hai compilato: nomi e codici fiscali di locatore e conduttore, indirizzo, dati catastali, vani e classe energetica dell’immobile, tipo di contratto, canone, durata, decorrenza, deposito e le scelte fiscali. A che serve: Ritrovare il modulo compilato al ritorno dalla pagina di pagamento, che tu abbia pagato o rinunciato, invece di doverlo riscrivere da capo. Quanto resta: Fino alla chiusura della scheda del browser. Dopo un pagamento riuscito viene cancellato appena il modulo è stato ripristinato; se rinunci al pagamento resta, per farti ritrovare il modulo, fino alla chiusura della scheda. L’elenco completo di quello che questo sito lascia nel browser, voce per voce, è nella cookie policy.
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Guide su questo strumento
Contratto transitorio senza causale: cosa succede (4 + 4)
Senza esigenza documentata e prova allegata la durata firmata non tiene: il contratto si intende stipulato per quattro anni più quattro. Chi la paga.
Comune ad alta tensione abitativa: come verificarlo
L’elenco non si deduce dalla dimensione del comune: si consulta. Dove sta, su quale comune si guarda, e quanto vale in euro la differenza.
Cedolare secca: quando serve la comunicazione al conduttore
La raccomandata è condizione di efficacia dell’opzione, ma l’Agenzia esclude che serva quando il contratto contiene già la rinuncia all’aggiornamento.
Cedolare secca: niente aggiornamento ISTAT del canone
Con l’opzione il locatore rinuncia ad aggiornare il canone, anche se il contratto lo prevede. Quanto costa la rinuncia e perché la clausola va tolta.
Cedolare secca sul contratto transitorio: 21%, non 10%
Sul contratto transitorio l’aliquota è il 21%. Il 10% vale per i contratti a canone concordato e per quelli per studenti universitari.
Trovi un errore in una clausola, in una data o nel confronto fra cedolare e tassazione ordinaria? Scrivici a supporto@nextrahub.it: indica il tipo di contratto e i valori che hai inserito, senza nomi né codici fiscali. Un errore in un contratto già firmato costa più di ogni altro, e le correzioni hanno la precedenza su tutto il resto.
Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato. Il modello copre i casi ordinari della locazione abitativa: accordi territoriali, immobili vincolati e situazioni particolari richiedono una verifica caso per caso.