Comune ad alta tensione abitativa: come verificarlo
Tre agevolazioni sulla locazione abitativa poggiano sullo stesso presupposto: che l’immobile si trovi in un comune ad alta tensione abitativa. Non è un requisito che si deduca dalla dimensione del comune o dalla provincia — è un elenco, e si consulta. Qui sotto dove sta l’elenco, su quale comune va fatta la verifica, che cosa cambia quando il comune c’è e quanto vale la differenza in euro.
Che cos’è l’elenco e dove sta
I comuni ad alta tensione abitativa sono quelli individuati dal CIPE con la delibera 13 novembre 2003, n. 87, pubblicata in Gazzetta Ufficiale con l’elenco in allegato, e dalle delibere che l’hanno successivamente aggiornata. La verifica si fa lì: nell’allegato alla delibera e nei suoi aggiornamenti.
Due cose da sapere prima di cercare. La prima è che l’elenco è nominativo: contiene nomi di comuni, non criteri da applicare. Non c’è una soglia di abitanti da confrontare né una regola sulle aree metropolitane da interpretare — o il comune è scritto, o non è scritto. La seconda è che l’elenco è stato aggiornato da delibere successive: una copia trovata in rete senza data, o l’elenco allegato a una guida vecchia, può non essere quello in vigore.
Questo sito non pubblica l’elenco e il nostro strumento non lo contiene: la verifica resta sulla fonte, e nei casi dubbi la fa il professionista che registra il contratto.
Tre errori di verifica che si ripetono
Dedurlo dalla dimensione. Un comune grande può non essere in elenco; un comune piccolo confinante con un capoluogo può esserci. La corrispondenza fra «città importante» ed elenco non esiste come regola, e fidarsi dell’intuizione qui vuol dire giocarsi l’aliquota.
Guardare il comune sbagliato. Conta il comune in cui si trova l’immobile. Non quello di residenza del locatore, non quello di residenza del conduttore, non la sede dell’agenzia che ha fatto il contratto, non il capoluogo della provincia. Se il locatore abita in un comune in elenco e l’appartamento affittato sta nel comune accanto che in elenco non c’è, l’agevolazione non spetta.
Fermarsi al nome approssimativo. La verifica va fatta sul nome esatto del comune, quello che risulta dai dati catastali dell’immobile, non sulla frazione, sul quartiere o sull’area urbana di cui il comune fa parte nel linguaggio comune.
Il comune in elenco è necessario, non sufficiente
Sta qui l’equivoco più costoso. Il comune giusto da solo non porta nessuna agevolazione: le norme chiedono due condizioni insieme, il comune e il tipo di contratto.
L’art. 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 riserva l’aliquota ridotta ai contratti a canone concordato dell’art. 2, comma 3, e dell’art. 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa. L’art. 8, comma 4, della legge 431/1998 estende l’agevolazione ai contratti per studenti universitari dell’art. 5, commi 2 e 3. Il transitorio ordinario dell’art. 5, comma 1, non è richiamato da nessuno dei due.
- Canone concordato (art. 2, comma 3) — in elenco: 10%. Fuori: 21%.
- Studenti universitari (art. 5, commi 2 e 3) — in elenco: 10%. Fuori: 21%.
- Transitorio ordinario (art. 5, comma 1) — 21% in ogni caso, elenco o non elenco.
- Canone libero (art. 2, comma 1) — 21% in ogni caso.
Su questa distinzione — perché il transitorio resta al 21% anche nel centro di una grande città — c’è la guida dedicata. È la cosa che i calcolatori generici sbagliano più spesso.
Che cosa cambia quando il comune c’è
Le agevolazioni legate all’elenco sono tre, e valgono tutte per i contratti agevolati.
- Cedolare secca al 10% invece che al 21%, sul canone annuo pattuito senza abbattimenti (d.lgs. 23/2011, art. 3, comma 2; misura resa strutturale dall’art. 1, comma 6, della legge 30 dicembre 2018, n. 145).
- Riduzione del 30% nella tassazione ordinaria, che si somma all’abbattimento forfettario del 5% dell’art. 37, comma 4-bis, del TUIR (legge 431/1998, art. 8, comma 1). Nello stesso modo si riduce la base dell’imposta di registro, che è il 2% del canone annuo con un minimo di 67 € per la prima annualità (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte I, art. 5).
- IMU ridotta del 25% sul canone concordato. Quanto valga dipende dall’aliquota decisa dal comune e dalla rendita catastale, quindi non entra nei conti qui sotto.
Quanto vale, in euro
Stesso contratto, due comuni. Canone concordato da 700 € al mese, cioè 8.400 € l’anno, locatore con aliquota marginale IRPEF del 33% e addizionali per 2 punti, contratto di sei facciate in due copie.
Con la cedolare secca: 840,00 € se il comune è in elenco (10%), 1.764,00 € se non c’è (21%). Differenza: 924,00 € l’anno.
Con la tassazione ordinaria, dove le voci sono quattro:
- Comune in elenco — canone ridotto del 5% = 7.980 €, meno il 30% = 5.586 € di imponibile; IRPEF 1.843,38 €; addizionali 111,72 €; registro 117,60 € di cui 58,80 € al locatore; bollo 64,00 €. Totale 2.077,90 €.
- Comune fuori elenco — imponibile 7.980 €; IRPEF 2.633,40 €; addizionali 159,60 €; registro 168,00 € di cui 84,00 € al locatore; bollo 64,00 €. Totale 2.941,00 €.
Differenza: 863,10 € l’anno. In entrambi i regimi, quindi, il nome del comune vale fra gli otto e i novecento euro su un canone di 700 € al mese — a parità di contratto, di canone e di locatore.
Nel conto dell’imposta di registro è messa a carico del locatore la sola metà d’uso: le parti sono solidalmente obbligate verso l’amministrazione, e la divisione a metà è prassi contrattuale, non obbligo di legge.
Se il comune non è in elenco
L’elenco governa il trattamento fiscale, non la validità del contratto. Un canone concordato stipulato in un comune fuori elenco resta un canone concordato: la durata è quella dell’art. 2, comma 3, e il canone resta dentro i limiti dell’accordo territoriale. Quello che non arriva è la parte fiscale — cedolare al 21%, nessuna riduzione del 30%, nessuna riduzione della base di registro.
È il caso in cui il contratto costa al locatore il vincolo sul canone senza restituire lo sconto d’imposta. Se quel vincolo abbia comunque senso nella singola situazione — per la durata, per il tipo di conduttore, per il mercato locale — è una valutazione da fare con un professionista, non una conclusione che si ricava da questa pagina.
Se la casella viene spuntata per sbaglio
Applicare il 10% quando spettava il 21% non è un vizio del contratto: è imposta versata in meno. L’Agenzia delle Entrate recupera la differenza con sanzione e interessi, e il soggetto passivo è il locatore; il conduttore non risponde di nulla. Sul canone dell’esempio sopra sono 924 € per ogni annualità in cui l’errore si è ripetuto, e le annualità di un concordato sono almeno tre.
L’errore è anche facile da vedere dall’esterno: il comune dell’immobile risulta dal contratto registrato e l’aliquota applicata risulta dalla dichiarazione. Chi si accorge di averlo commesso ha davanti una correzione da impostare con il professionista che segue la dichiarazione: quale annualità sistemare e con quale strumento dipende da quanto tempo è passato.
Il limite dello strumento, detto prima
Nel modello di contratto di locazione di questo sito c’è una casella: «l’immobile è in un comune ad alta tensione abitativa». Spuntandola, il confronto fra cedolare e tassazione ordinaria si ricalcola con l’aliquota ridotta, la riduzione del 30% e la base di registro ridotta, e ogni voce mostra la norma da cui deriva. Tutto avviene nel browser: i dati non vengono inviati da nessuna parte.
La casella la spunti tu, e lo strumento non la verifica. Non contiene l’elenco CIPE, non sa dove si trova l’immobile e non conosce i valori degli accordi territoriali del singolo comune. Quello che fa è applicare correttamente le conseguenze di una risposta che hai dato tu: se la risposta è sbagliata, sono sbagliati anche i numeri che legge.
Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato. Questa pagina descrive dove sta l’elenco e quali conseguenze le norme citate legano alla presenza del comune. Non attesta che un determinato comune sia in elenco, né dice quale contratto stipulare o quale regime scegliere: sono verifiche e scelte da fare con un professionista abilitato.
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