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Cedolare secca: quando serve la comunicazione al conduttore

La legge lega l’opzione per la cedolare secca a una lettera raccomandata al conduttore, e senza quella lettera dice che l’opzione non ha effetto. L’Agenzia delle Entrate ha però precisato che la comunicazione serve solo se la rinuncia all’aumento del canone non è già scritta nel contratto. Qui sotto le due cose alla fonte, e come si distingue il caso in cui la raccomandata resta necessaria.

Che cosa dice il comma 11

L’art. 3, comma 11, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 fa due cose in tre righe. Sospende la facoltà di aggiornare il canone per la durata dell’opzione, «anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT». E poi:

«L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.»

Tre parole reggono tutto il resto. Preventiva: prima dell’opzione, non dopo. Non ha effetto: è una condizione di efficacia, non un avviso di cortesia — l’opzione c’è, ma non produce effetti. Inderogabili: le parti non possono accordarsi diversamente.

L’eccezione: la rinuncia scritta dentro il contratto

La circolare 4 giugno 2012, n. 20/E, al paragrafo 9, risponde esattamente alla domanda di chi firma un contratto nuovo con la clausola di rinuncia già dentro. La risposta è che la conclusione della circolare 26/E del 2011 — pensata per il transitorio del primo anno — vale anche fuori da quel transitorio, «qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo».

La risoluzione 1° settembre 2017, n. 115/E lo ripete in una frase che dice anche il perché:

«Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso.»

La raccomandata, cioè, serve a portare dentro il rapporto una rinuncia che il contratto non contiene. Se il contratto la contiene già, quella lettera non aggiunge niente. La stessa risoluzione ne trae la conseguenza sulle proroghe: nel caso di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia, «il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata».

Due avvertenze sul peso di queste fonti. Sono prassi dell’amministrazione finanziaria: dicono come l’Agenzia applica il comma 11, non lo riscrivono, e il testo della norma resta quello citato sopra. E l’eccezione riguarda i contratti in cui la rinuncia è scritta espressamente: un contratto che semplicemente non parla di aggiornamento non contiene alcuna rinuncia.

La clausola che il modello di questo sito scrive

Quando nel modello di contratto di locazione dichiari l’opzione per la cedolare, al posto dell’articolo sull’aggiornamento ISTAT compare questo. Il primo capoverso è la rinuncia espressa di cui parla la prassi:

Il locatore dichiara di optare per il regime della cedolare secca. Per l’intera durata dell’opzione rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, incluso quello per variazione degli indici ISTAT.

Il secondo annuncia la comunicazione:

Il locatore comunica preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata o posta elettronica certificata, la scelta del regime e la conseguente rinuncia all’aggiornamento: senza questa comunicazione l’opzione non è efficace.

Fonte richiamata nel contratto: art. 3, commi 1, 2 e 11, d.lgs. 23/2011.

Su un punto questa pagina è più precisa della clausola. Il secondo capoverso presenta la raccomandata come sempre necessaria; con la rinuncia già scritta nel capoverso precedente, la prassi citata sopra dice che non lo è. La differenza è segnalata e il testo che lo strumento stampa non è ancora stato corretto: fa fede quello che dicono il comma 11, la circolare e la risoluzione.

Nessuno dei tre documenti citati qui nomina la posta elettronica certificata: il comma 11 dice «lettera raccomandata», e raccomandata dicono la circolare e la risoluzione. La clausola stampata offre anche la PEC come mezzo, e se è la strada che intendi usare è una domanda da fare al professionista che segue la dichiarazione.

Quando la comunicazione serve comunque

Contratto senza clausola di rinuncia. È il caso dei modelli generici scaricati in rete, che disciplinano l’aggiornamento ISTAT e ignorano la cedolare. Lì la rinuncia non c’è, e la raccomandata è l’unico modo per farla esistere.

Opzione esercitata più tardi. Se il contratto è stato firmato senza cedolare e l’opzione arriva in un’annualità successiva, la rinuncia non è nel testo firmato: va comunicata.

Comproprietario non indicato nel contratto. La circolare 20/E del 2012, al paragrafo 6, precisa che anche il locatore non risultante in atti, se opta, «è tenuto, tra l’altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca».

E quando non serve ripeterla

Ogni anno. La stessa circolare, al paragrafo 4, dice che la comunicazione inviata al momento dell’opzione «esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e non deve essere nuovamente comunicata al conduttore». Nessuna lettera annuale.

Contratti brevi. Al paragrafo 8, per le locazioni di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni con lo stesso conduttore, l’obbligo «può essere escluso»: su quei contratti il meccanismo di aggiornamento del canone non opera, e non c’è niente a cui rinunciare.

Alla proroga, se la rinuncia è nel contratto — è il passaggio della risoluzione 115/E riportato sopra.

Che cosa succede se l’aggiornamento viene chiesto lo stesso

La circolare 20/E, al paragrafo 2, richiama la circolare 26/E del 2011 su questo punto: sulla base della rinuncia il locatore «non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti».

Non è un dettaglio di forma: la rinuncia è un presupposto del regime per tutta la durata dell’opzione. Che cosa comporti, su un’annualità già dichiarata, aver incassato un adeguamento mentre si versava l’imposta sostitutiva, dipende da che cosa è stato dichiarato e quando, e si valuta con il professionista che segue la dichiarazione. Sulla rinuncia in sé — quanto costa in euro e perché la clausola ISTAT va tolta dal testo — c’è la guida dedicata.

I limiti dello strumento

Il modello di contratto scrive la clausola di rinuncia e il confronto fra cedolare e tassazione ordinaria, con registro e bollo dentro il conto. Tutto avviene nel browser: i dati non vengono inviati da nessuna parte.

Quello che non fa: non redige né invia la comunicazione al conduttore, non registra il contratto all’Agenzia, non esercita l’opzione — che si esercita in sede di registrazione o, per le annualità successive, con i modelli previsti — e non decide per te quale regime applicare.

Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato. Questa pagina riporta il testo del comma 11 e i passaggi della prassi citata, letti alla fonte. Non stabilisce se nel tuo contratto la rinuncia sia scritta in modo sufficiente a far valere l’eccezione, né se convenga inviare comunque la raccomandata: sono valutazioni da fare con un professionista abilitato.

Guide collegate

• Cedolare secca sul contratto transitorio: 21%, non 10%
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