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Cedolare secca sul transitorio: 21%, non 10%. Il 10% è per gli studenti

Sul contratto transitorio la cedolare secca è al 21%, anche in un comune ad alta tensione abitativa. L’aliquota ridotta al 10% riguarda il canone concordato e i contratti per studenti universitari, non il transitorio ordinario. È una distinzione che molti modelli scaricati in rete non fanno, e la differenza la paga il locatore.

La regola, per tipo di contratto

Con l’opzione per la cedolare secca l’aliquota dipende da due cose insieme: il tipo di contratto e il comune in cui si trova l’immobile.

Le due condizioni vanno soddisfatte entrambe. Un canone concordato in un comune fuori elenco resta al 21%, esattamente come un transitorio nel centro di una grande città.

Perché il transitorio resta al 21%: la catena delle norme

L’aliquota della cedolare sta nell’art. 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Il comma fissa il 21% sul canone annuo pattuito e prevede l’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato dell’art. 2, comma 3, e dell’art. 8 della legge 431/1998, relativi ad abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa. La misura del 10% è stata resa strutturale dall’art. 1, comma 6, della legge 30 dicembre 2018, n. 145.

Il rinvio all’art. 8 della legge 431/1998 è il punto decisivo. Quell’articolo estende le agevolazioni fiscali dei contratti concordati anche ai contratti per studenti universitari, cioè a quelli previsti dall’art. 5, commi 2 e 3. Non nomina il comma 1, che è il transitorio ordinario.

Il transitorio ordinario, quindi, non compare in nessuno dei due richiami: né in quello all’art. 2, comma 3, né in quello all’art. 8. Fuori dall’elenco, l’aliquota è quella ordinaria del 21%. Non c’è una norma che tolga l’agevolazione al transitorio: non c’è mai stata una norma che gliela desse.

Da dove nasce la confusione

L’equivoco non è dovuto a distrazione. Ha due cause, e sono entrambe ragionevoli.

Il transitorio, in molti comuni, non ha il canone libero. Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 disciplina insieme i contratti concordati, i transitori e quelli per studenti universitari, e per i transitori nei comuni più grandi riporta il canone dentro i valori fissati dall’accordo territoriale. Chi firma un transitorio con il canone vincolato e l’attestazione di rispondenza allegata ha davanti un contratto che somiglia a un concordato. Ma il vincolo sul canone è una cosa e l’agevolazione fiscale è un’altra: la seconda dipende da quali commi la legge fiscale richiama, non da quanto il contratto sia vincolato.

«Transitorio» indica due contratti diversi. Il transitorio ordinario, da uno a diciotto mesi, richiede un’esigenza transitoria documentata di una delle parti. Quello per studenti universitari, da sei a trentasei mesi, richiede che il conduttore sia iscritto a un corso in un comune diverso da quello di residenza. Sono due fattispecie separate, collocate in commi diversi dello stesso articolo. Il 10% spetta alla seconda.

Non è una regola isolata sulla cedolare

Lo stesso art. 8 della legge 431/1998 governa altre due agevolazioni, e la distinzione si ripete identica.

La riduzione del 30% nella tassazione ordinaria. Chi non opta per la cedolare dichiara il canone ridotto forfettariamente del 5% (art. 37, comma 4-bis, del TUIR). Per i contratti agevolati nei comuni ad alta tensione abitativa l’art. 8, comma 1, prevede un’ulteriore riduzione del 30% dell’imponibile. Sul transitorio ordinario quella seconda riduzione non opera.

La base dell’imposta di registro. Senza cedolare il registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 € per la prima annualità (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa parte I, art. 5). Per i contratti agevolati in quei comuni la base si riduce anche qui del 30%. Sul transitorio ordinario si calcola sul canone pieno.

Il criterio è sempre lo stesso: contratto fra quelli richiamati dall’art. 8 e immobile in comune ad alta tensione abitativa. Chi sbaglia l’aliquota della cedolare, di solito, sbaglia anche queste.

Cosa succede a chi applica il 10% quando spettava il 21%

La cedolare è un’imposta sostitutiva che il locatore liquida in dichiarazione e versa con acconto e saldo. Applicare l’aliquota sbagliata non è un vizio del contratto: è imposta versata in meno. L’Agenzia delle Entrate recupera la differenza, con sanzione e interessi, e il soggetto passivo è il locatore. Il conduttore non c’entra e non risponde di nulla.

Su un canone di 700 € al mese, cioè 8.400 € l’anno, l’aliquota corretta dà 1.764 € di imposta e quella sbagliata 840 €: la differenza è di 924 € per ogni annualità in cui l’errore si è ripetuto. Il transitorio dura al massimo diciotto mesi, ma spesso viene rifatto con lo stesso conduttore, e allora le annualità sbagliate diventano più di una.

L’errore è anche facile da individuare dall’esterno: il tipo di contratto risulta dal modello RLI con cui il contratto è stato registrato, e l’aliquota applicata risulta dalla dichiarazione. Sono due dati che l’amministrazione ha già entrambi.

Chi si accorge dell’errore ha davanti il ravvedimento operoso dell’art. 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, che riduce la sanzione tanto più quanto prima si rimedia. Quale annualità sistemare e con quale ravvedimento è una valutazione da fare con il professionista che segue la dichiarazione: dipende da quanto tempo è passato e da cosa è già stato dichiarato.

Come si verifica se il comune è ad alta tensione abitativa

L’elenco non si deduce dalla dimensione del comune: si consulta. I comuni ad alta tensione abitativa sono quelli individuati dal CIPE con la delibera 13 novembre 2003, n. 87, pubblicata in Gazzetta Ufficiale con l’elenco in allegato, e dalle delibere che l’hanno successivamente aggiornata.

Ci sono due sorprese ricorrenti. Un comune grande può non essere in elenco. Un comune piccolo confinante con un capoluogo può esserci. La verifica va fatta sul nome esatto del comune dell’immobile, non su quello dove abita il locatore e non «a memoria», perché è il presupposto di tutte e tre le agevolazioni viste sopra.

Il conto completo, con registro e bollo

Restando sul transitorio da 700 € al mese, con un locatore che ha aliquota marginale IRPEF del 35% e addizionali per 2 punti, il confronto fra i due regimi si presenta così.

Con questi dati la cedolare costa 1.336,60 € in meno all’anno. Il conto cambia con l’aliquota marginale del locatore, perché il canone si somma agli altri redditi: la scelta fra i due regimi dipende da quanto quel locatore guadagna già, e va fatta sui suoi numeri.

Una precisazione sul registro: le parti sono solidalmente obbligate verso l’amministrazione (art. 57 del d.P.R. 131/1986). La divisione a metà è prassi contrattuale, non obbligo di legge, e nel conto qui sopra la metà del conduttore non è stata messa a carico del locatore. Contarla intera gonfierebbe il vantaggio della cedolare di ottantaquattro euro.

Verificare l’aliquota senza rifare il conto a mano

Il modello di contratto di locazione di questo sito applica la distinzione da sé: scelto il tipo di contratto, mostra l’aliquota che ne deriva e la norma per cui ne deriva, e sul transitorio ordinario dice esplicitamente perché il 10% non si applica. Accanto compone il confronto fra cedolare e tassazione ordinaria con registro e bollo dentro il conto. Tutto avviene nel browser: i dati non vengono inviati da nessuna parte.

Un limite da conoscere: lo strumento non sa dove si trova il tuo immobile. La casella «comune ad alta tensione abitativa» la spunti tu, dopo aver controllato l’elenco, e non conosce i valori degli accordi territoriali del singolo comune. Sul resto — durate minime, clausole condizionate, aliquota — lavora sulle norme citate in questa pagina.

Questa guida descrive come le norme citate distribuiscono le aliquote fra i tipi di contratto. Non è consulenza fiscale né legale: per la tua situazione — quale contratto stipulare, quale regime scegliere, come correggere un’annualità già dichiarata — serve un professionista abilitato.