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Cedolare secca: niente aggiornamento ISTAT del canone

Chi opta per la cedolare secca rinuncia ad aggiornare il canone per tutta la durata dell’opzione, e ci rinuncia anche se il contratto dice il contrario. La clausola ISTAT lasciata dentro non aggiunge un diritto: resta lì a promettere qualcosa che il locatore ha già ceduto, e prima o poi qualcuno prova a esercitarla.

La regola, in una riga

L’art. 3, comma 11, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 stabilisce che, per il periodo di durata dell’opzione, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo — incluso quello per variazione degli indici ISTAT — anche se l’aggiornamento è previsto nel contratto.

Le due parole che contano sono qualsiasi titolo e anche se previsto. La prima chiude la strada a un aggiornamento chiamato in un altro modo; la seconda dice che il contratto non può riaprirla.

Che cosa si sta rinunciando, di preciso

Fuori dalla cedolare, l’aggiornamento del canone nelle locazioni abitative si appoggia all’art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392: la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Nella prassi dei contratti a canone libero si pattuisce il 75% di quella variazione, e l’aggiornamento non opera da solo: va chiesto per iscritto dal locatore, annualità per annualità. Senza richiesta il canone resta fermo anche quando la clausola c’è.

Con l’opzione per la cedolare, quella richiesta non si può più fare. Non è che valga meno: non si può proprio avanzare.

Quanto vale la rinuncia, in euro

È un costo vero e va messo nel conto, perché è la voce che di solito nessuno quantifica. Su un canone di 700 € al mese — 8.400 € l’anno — ipotizzando una variazione ISTAT del 2% all’anno e la quota consueta del 75%, l’aggiornamento vale l’1,5% del canone ogni anno:

• secondo anno: 8.526,00 €, cioè 126,00 € in più;
• terzo anno: 8.653,89 €, cioè 253,89 € in più rispetto al canone iniziale;
• quarto anno: 8.783,70 €, cioè 383,70 € in più.

Su un 4+4, nei primi quattro anni, la rinuncia costa complessivamente 763,59 €. Il 2% è un’ipotesi di lavoro, non un dato: l’indice va letto sulla serie effettiva del mese di riferimento, e in anni di inflazione alta la cifra raddoppia o triplica.

Il confronto da fare, quindi, non è «cedolare sì o no» in astratto, ma risparmio d’imposta meno aggiornamento perduto. Nella grande maggioranza dei casi il risparmio resta più grande — l’imposta sostitutiva assorbe IRPEF, addizionali, registro e bollo — ma di quanto dipende dall’aliquota marginale del locatore, e quella è un numero suo.

La comunicazione al conduttore non è una formalità

Lo stesso comma 11 lega l’opzione a un adempimento: il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la scelta del regime e la conseguente rinuncia all’aggiornamento. È una condizione di efficacia, non un avviso di cortesia: senza quella comunicazione l’opzione non produce effetto.

È il punto che i modelli scaricati in rete saltano più spesso, perché sta fuori dal testo del contratto — è un atto separato, da fare prima. Chi compila un modello e lo firma, e basta, ha svolto metà dell’adempimento.

Perché la clausola va tolta, e non soltanto ignorata

Si sente dire che tanto la clausola è inefficace, quindi può restare. È vero che non attribuisce il diritto — la legge prevale — ma lasciarla dentro produce tre effetti pratici, e sono tutti a carico di chi ha scritto il contratto.

Primo: qualcuno la userà. Un contratto dura anni e passa di mano — a un amministratore, a un erede, a un’agenzia, a un commercialista nuovo. Chi legge il testo e trova la clausola manda la richiesta di adeguamento, e il conduttore o paga un aumento non dovuto, o apre una contestazione. Nessuno dei due esiti era necessario.

Secondo: contraddice la comunicazione appena mandata. Il locatore scrive al conduttore che rinuncia all’aggiornamento e gli consegna un contratto che quell’aggiornamento lo disciplina nel dettaglio. In caso di lite è il tipo di incoerenza che va spiegata, e spiegarla costa più che evitarla.

Terzo: se l’aggiornamento viene davvero chiesto e incassato, non è più un problema di clausole. La rinuncia è un presupposto del regime per tutta la durata dell’opzione: pretendere l’adeguamento mentre si versa l’imposta sostitutiva mette in discussione l’opzione stessa, e con essa il trattamento di quelle annualità. Le conseguenze esatte su una situazione già in corso dipendono da che cosa è stato dichiarato e quando: è una valutazione da fare con il professionista che segue la dichiarazione, non da un modello.

Quando l’aggiornamento torna

La rinuncia dura quanto l’opzione, non quanto il contratto. La cedolare si esercita per ciascuna annualità: se per un’annualità il locatore non la rinnova e torna alla tassazione ordinaria, da quel momento l’aggiornamento è di nuovo esigibile per il futuro.

Quello che non torna è il passato. Gli anni in cui l’opzione era attiva restano senza adeguamento, e il canone non si recupera a ritroso: si riparte dall’importo rimasto fermo. È la ragione per cui un contratto lungo interamente in cedolare vale, alla fine, un canone reale più basso di quello di partenza — ed è un effetto che va guardato in faccia quando si sceglie il regime, non scoperto al settimo anno.

Come si scrive un contratto che non contiene l’errore

Il modello di contratto di locazione di questo sito tratta le due strade come alternative, perché lo sono: quando dichiari l’opzione per la cedolare, la clausola di aggiornamento ISTAT non viene scritta e al suo posto compare l’articolo sulla rinuncia, con il richiamo alla norma e con l’obbligo di comunicazione preventiva al conduttore. Se invece resti alla tassazione ordinaria, compare la clausola dell’art. 32 con la quota del 75% e la precisazione che l’aggiornamento va richiesto.

Accanto trovi il confronto fra i due regimi con registro e bollo dentro il conto, così il risparmio d’imposta e l’aggiornamento perduto si guardano sulla stessa pagina. Tutto avviene nel browser: i dati non vengono inviati da nessuna parte.

Un limite da conoscere: lo strumento non decide per te se la cedolare convenga. Mette i due conti uno accanto all’altro con i numeri che inserisci; l’aliquota marginale e le previsioni sull’inflazione restano tue.

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Questa guida descrive che cosa dispongono le norme citate sull’aggiornamento del canone in regime di cedolare secca. Non è consulenza fiscale né legale: per la tua situazione — quale regime scegliere, come correggere un contratto già firmato o un’annualità già dichiarata — serve un professionista abilitato.