Come scrivere un annuncio immobiliare
Compila i dati dell’immobile e ottieni l’annuncio pronto da incollare nel portale, la versione breve per la vetrina e la scheda da stampare per la visita. Prima di pubblicare, lo strumento controlla che ci sia quello che la legge pretende: senza classe energetica e indici di prestazione, l’annuncio è in violazione e la sanzione va da 500 a 3.000 euro. Tutto avviene nel tuo browser.
L’immobile
Consistenza
Impianti e pertinenze
Prestazione energetica
È la parte che la legge impone: l’art. 6, comma 8, del d.lgs. 192/2005 vuole nell’annuncio la classe energetica e gli indici di prestazione. I valori si copiano dalla prima pagina dell’APE: non li calcoliamo noi, perché la classe dipende dal confronto con l’edificio di riferimento e nessun indice da solo la determina.
Condizioni economiche
Prima di pubblicare
È il valore in kWh/m² anno riportato in prima pagina dell’APE come EPgl,nren. La classe da sola non basta: la norma chiede indici e classe.
d.lgs. 192/2005, art. 6, comma 8; sanzione da 500 a 3.000 € — art. 15, comma 10
Il comma 8 chiede «gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale»: sono due, non uno. Nell’APE l’indice dell’involucro è EPH,nd, il fabbisogno di energia termica utile per il riscaldamento. Molti portali si accontentano del solo indice globale, ma la norma nomina entrambi.
d.lgs. 192/2005, art. 6, comma 8; sanzione da 500 a 3.000 € — art. 15, comma 10
Un annuncio senza prezzo riceve richieste da chi non può permetterselo e perde chi poteva. Se il prezzo è riservato, dirlo esplicitamente è meglio che lasciare il campo vuoto.
Non sono obbligatorie nell’annuncio, ma sono la prima domanda di ogni visita: dichiararle evita trattative che si fermano al secondo incontro.
L’annuncio
Trilocale con balcone in vendita
Proponiamo in vendita un appartamento di 85 m².
Si compone di 3 locali, 2 camere e 1 bagno.
Riscaldamento autonomo.
Completano l’immobile 1 balcone.
L’unità si trova al 2° piano di uno stabile di 4, con ascensore.
Classe energetica D; indice di prestazione energetica globale non rinnovabile 0,00 kWh/m² anno.
Titolo 32 caratteri — testo 314 caratteri
Versione breve, per vetrina e messaggi: Proponiamo in vendita un appartamento di 85 m². Classe energetica D; indice di prestazione energetica globale non rinnovabile 0,00 kWh/m² anno.
Immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Contratto
- Vendita
Consistenza
- Superficie
- 85 m²
- Locali
- 3
- Camere
- 2
- Bagni
- 1
- Piano
- 2° piano
- Piani dello stabile
- 4
- Ascensore
- Sì
- Stato
- In buono stato
Impianti ed esposizione
- Riscaldamento
- Autonomo
- Climatizzazione
- Assente
Prestazione energetica
- Classe energetica
- D
- EPgl,nren
- 0,00 kWh/m² anno
Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato. I dati energetici vanno copiati dall’APE in corso di validità: la sanzione dell’art. 15, comma 10, del d.lgs. 192/2005 va da 500 a 3000 euro e colpisce il responsabile dell’annuncio.
L’annuncio non è un testo libero
Un annuncio immobiliare è un annuncio commerciale, e per l’art. 6, comma 8, del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 deve riportare gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Vale per tutti i mezzi di comunicazione commerciali: il portale, la vetrina, il volantino, il post sui social.
Chi non lo fa rischia la sanzione amministrativa dell’art. 15, comma 10, dello stesso decreto: da 500 a 3.000 euro, a carico del responsabile dell’annuncio. Per un’agenzia che pubblica cento annunci non è un dettaglio formale.
La norma chiede due indici, non uno
Il testo dice «gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale»: sono due valori distinti. Nell’attestato l’indice globale è EPgl,nren, l’energia primaria non rinnovabile per metro quadro all’anno; quello dell’involucro è EPH,nd, il fabbisogno di energia termica utile per il riscaldamento. La prassi dei portali si accontenta spesso del solo indice globale. Qui trovi tutti e due i campi, e se ne lasci uno vuoto lo strumento te lo dice: sapere che manca è diverso dal non saperlo.
Perché non calcoliamo la classe al posto tuo
La scala da A4 a G è definita dal decreto interministeriale 26 giugno 2015 (Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015). La classe non deriva da una soglia fissa di consumo: si ottiene confrontando l’indice dell’immobile con quello di un edificio di riferimento che ha la stessa geometria, lo stesso orientamento e la stessa località. Due appartamenti con lo stesso EPgl,nren possono finire in classi diverse.
Uno strumento che la indovinasse dall’indice ti farebbe scrivere in un annuncio un dato che nessun certificatore ha firmato. La classe si copia dall’APE, e questo strumento la chiede invece di inventarla. Per lo stesso motivo non calcoliamo la superficie commerciale: i coefficienti dei balconi, del giardino e del box sono una convenzione estimativa che cambia da perizia a perizia, e un numero deciso da noi finirebbe dritto dentro un prezzo.
Quando l’immobile è escluso dall’obbligo
L’art. 3, comma 3, elenca le categorie fuori dal campo di applicazione: beni tutelati, capannoni riscaldati dal processo produttivo, rurali non residenziali senza impianti, immobili inagibili o collabenti, fabbricati isolati sotto i 50 m², box e depositi senza impianti, luoghi di culto. In annuncio va indicata la lettera che regge l’esclusione, perché «esente da APE» da solo non è verificabile da nessuno.
Lo strumento controlla anche che l’esclusione dichiarata regga: se scegli la lettera d) — fabbricati isolati sotto i 50 metri quadrati — e poi dichiari 80 m², te lo segnala. Se scegli la lettera e), quella di box e cantine, su un appartamento, idem.
Che cosa scrive, e che cosa non scrive
Il testo nasce dai dati che hai dichiarato, uno per uno. Se non indichi la climatizzazione, l’annuncio non dice che c’è; se non c’è il riscaldamento, lo dichiara invece di tacerlo. Non aggiunge aggettivi che non hai scritto, perché un aggettivo messo da un generatore finisce comunque sotto la responsabilità di chi firma l’annuncio.
Sulle espressioni che promettono invece di descrivere — «occasione unica», «investimento sicuro», «rendimento garantito» — lo strumento avvisa. Non sono vietate in sé, ma le legge chiunque in ogni annuncio e non pesano più nulla; e se il cliente contesta, vanno difese. L’anno della caldaia convince di più.
Domande frequenti
Che cosa deve contenere per legge un annuncio immobiliare?
La classe energetica e gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’immobile. Lo dice l’art. 6, comma 8, del d.lgs. 192/2005, e vale per tutti i mezzi di comunicazione commerciali: portali, vetrina dell’agenzia, giornali, social, volantini.
Che sanzione si rischia se mancano i dati energetici?
Una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro, prevista dall’art. 15, comma 10, del d.lgs. 192/2005. Colpisce il «responsabile dell’annuncio»: quando l’immobile è affidato a un’agenzia, è l’agenzia che pubblica, non il proprietario.
Posso scrivere «APE in fase di richiesta»?
No, non è una formula che mette al riparo. L’obbligo riguarda il contenuto dell’annuncio nel momento in cui viene pubblicato: finché l’attestato non c’è, l’annuncio è in violazione. La strada corretta è ordinare l’APE prima di pubblicare.
Basta indicare la classe energetica?
La norma nomina due cose: gli indici e la classe. E gli indici sono due, quello dell’involucro e quello globale. Molti portali chiedono solo l’indice globale non rinnovabile, ma il testo di legge è più ampio: qui trovi entrambi i campi, e lo strumento segnala quale manca.
Quali immobili sono esclusi dall’obbligo?
Le categorie dell’art. 3, comma 3, del d.lgs. 192/2005: beni tutelati, edifici industriali riscaldati dal processo produttivo, rurali non residenziali senza climatizzazione, immobili inagibili o collabenti, fabbricati isolati sotto i 50 m², box e depositi senza impianti, luoghi di culto. Nell’annuncio va scritta la lettera che regge l’esclusione, non un generico «esente da APE».
Perché lo strumento non calcola la classe energetica dall’indice?
Perché non si può. La scala del decreto interministeriale 26 giugno 2015 confronta l’indice dell’immobile con quello di un edificio di riferimento che ha la stessa geometria, lo stesso orientamento e la stessa località: due case con lo stesso consumo per metro quadro possono stare in classi diverse. La classe la scrive il certificatore, e noi la copiamo dall’APE.
I dati che inserisco dove finiscono?
Da nessuna parte. L’annuncio e la scheda si compongono dentro il browser: indirizzi, prezzi e dati dell’immobile non vengono inviati a nessun server e non vengono conservati. Chiudendo la pagina spariscono.
Dopo l’annuncio
Quando l’immobile è locato, il generatore del contratto di locazione costruisce il contratto sul tipo scelto e mette a confronto cedolare secca e tassazione ordinaria. Per la provvigione dell’agenzia, il generatore di preventivi calcola rivalsa, contributo di cassa e ritenuta d’acconto come vanno calcolati.
Modello informativo da far verificare a un professionista abilitato.