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Classe energetica obbligatoria nell’annuncio immobiliare

Un annuncio immobiliare è un annuncio commerciale, e la legge gli impone un contenuto minimo: la classe energetica e gli indici di prestazione. Gli indici sono due, non uno, e questo è il punto in cui la prassi dei portali e il testo di legge non coincidono.

Che cosa dice la norma

L’art. 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 — nella numerazione introdotta dal decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48 — stabilisce che «nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».

Nella frase ci sono tre dati distinti:

• l’indice di prestazione energetica dell’involucro;
• l’indice di prestazione energetica globale;
• la classe energetica corrispondente.

«Tutti i mezzi di comunicazione commerciali» comprende il portale, la vetrina dell’agenzia, il volantino, l’inserzione sul giornale e il post sui social. Il formato non cambia l’obbligo.

Sull’attestato l’indice globale si chiama EPgl,nren e quello dell’involucro EPH,nd: sono grandezze diverse, che sullo stesso immobile valgono numeri diversi, e copiare lo stesso valore in entrambi i campi non soddisfa la norma. Che cosa misura ciascuno e dove si legge sull’APE è nella guida sulla sigla EPgl,nren.

Molti portali chiedono in fase di inserimento il solo indice globale. È una scelta del portale, non una riduzione dell’obbligo: il comma 8 nomina entrambi gli indici, e chi pubblica risponde di quello che l’annuncio contiene. Dove il modulo del portale non ha il campo, l’indice dell’involucro si scrive nella descrizione.

Vale anche per l’affitto

Il comma 8 mette vendita e locazione sullo stesso piano: «offerta di vendita o di locazione». Un annuncio di affitto deve riportare classe e indici esattamente come un annuncio di vendita, e questo comprende le locazioni brevi e gli annunci pubblicati dal proprietario senza intermediari.

Chi paga se i dati mancano

L’art. 15, comma 10, dello stesso decreto punisce con la sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro il responsabile dell’annuncio. Il responsabile è chi l’annuncio lo pubblica: quando l’immobile è affidato a un’agenzia, è l’agenzia, non il proprietario che ha consegnato i documenti a metà.

Da qui discende una conseguenza pratica per chi lavora su volumi: la sanzione si conta per annuncio, non per agenzia. Un archivio di cento annunci pubblicati con il solo indice globale è cento posizioni scoperte, non una.

Non esiste una formula che sostituisca i dati mancanti. «APE in fase di richiesta» non mette al riparo, perché l’obbligo riguarda il contenuto dell’annuncio nel momento in cui viene pubblicato: finché l’attestato non c’è, l’annuncio è in violazione. La sequenza corretta è ordinare l’APE e poi pubblicare.

Le esenzioni: in annuncio va scritta la lettera

L’art. 3, comma 3, del d.lgs. 192/2005 elenca le categorie escluse dall’obbligo di attestazione: beni tutelati (lettera a), edifici industriali e artigianali riscaldati dal processo produttivo (lettera b), edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione (lettera c), immobili dichiarati inagibili o collabenti (lettera c-bis), fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (lettera d), unità il cui utilizzo standard non prevede impianti di climatizzazione — box, cantine, autorimesse, depositi — (lettera e), edifici adibiti a luogo di culto (lettera f).

Scrivere in annuncio «immobile esente da APE» non è una dichiarazione verificabile: non dice su quale base l’esclusione poggerebbe. Va indicata la lettera, per esempio «immobile escluso dall’obbligo di attestazione ai sensi dell’art. 3, comma 3, lettera e), del d.lgs. 192/2005».

Scritta la lettera, resta il controllo che quasi nessuno fa: che l’esclusione regga davvero per quell’immobile. Tre casi ricorrenti.

• Lettera d), la soglia dei 50 m². Riguarda i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Sopra quella misura l’esclusione non c’è, e un fabbricato di 50 m² esatti non rientra: la norma dice «inferiore», non «fino a».
• Lettera e), box e cantine. Riguarda le unità il cui utilizzo standard non prevede l’installazione di sistemi tecnici di climatizzazione. Un’abitazione non rientra, nemmeno quando in quel momento è priva di impianto: il criterio è l’utilizzo standard della categoria, non lo stato di fatto dell’unità.
• Lettera c), i rurali. Riguarda gli edifici rurali non residenziali e sprovvisti di impianti di climatizzazione. Un rustico messo in vendita come abitazione, o abitabile, non rientra.

La classe energetica non si ricava dall’indice

La scala da A4 a G viene dai decreti interministeriali 26 giugno 2015, pubblicati nel Supplemento Ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015. Quel giorno i decreti sono tre — requisiti minimi, relazione tecnica e linee guida nazionali per la certificazione energetica — e questa pagina non ha potuto leggere il testo che stabilisce in quale dei tre stia la scala: per questo cita il supplemento e non un decreto solo.

La classe non nasce da soglie fisse di consumo. Si ottiene confrontando l’indice dell’immobile con quello di un edificio di riferimento: stessa geometria, stesso orientamento, stessa località, con caratteristiche costruttive e impiantistiche fissate dalla norma. Il confronto è quindi diverso per ogni immobile.

La conseguenza è che due case con lo stesso EPgl,nren possono stare in classi diverse, se differiscono per forma, esposizione o zona climatica. Una tabella che promette di convertire i kWh/m² anno in una lettera sta indovinando. La classe la scrive il certificatore nell’APE, e in annuncio si copia da lì.

Il controllo prima di pubblicare

Il generatore di annunci immobiliari di questo sito verifica questi obblighi prima di comporre il testo: chiede tutti e due gli indici e segnala quale dei due manca, non accetta l’annuncio senza classe energetica, e controlla la coerenza dell’esenzione dichiarata — la superficie contro la lettera d), la destinazione d’uso contro le lettere e) e c). La classe non la calcola, per il motivo scritto sopra: la chiede. L’elaborazione avviene nel browser, quindi indirizzi, prezzi e dati dell’immobile non raggiungono nessun server.

Da leggere dopo

• EPgl,nren: cosa significa e dove si legge nell’APE

Questa guida descrive il contenuto che il d.lgs. 192/2005 impone agli annunci commerciali di vendita e locazione. Non è consulenza legale: per stabilire se un immobile rientra in una delle esclusioni dell’art. 3, comma 3, servono un professionista abilitato e, per i dati energetici, il certificatore che redige l’APE.