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Cosa deve contenere un annuncio immobiliare: classe energetica e due indici

Un annuncio immobiliare è un annuncio commerciale, e la legge gli impone un contenuto minimo: la classe energetica e gli indici di prestazione. Gli indici sono due, non uno, e questo è il punto in cui la prassi dei portali e il testo di legge non coincidono.

Che cosa dice la norma

L’art. 6, comma 8, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 — nella numerazione introdotta dal decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48 — stabilisce che «nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente».

Nella frase ci sono tre dati distinti:

• l’indice di prestazione energetica dell’involucro;
• l’indice di prestazione energetica globale;
• la classe energetica corrispondente.

«Tutti i mezzi di comunicazione commerciali» comprende il portale, la vetrina dell’agenzia, il volantino, l’inserzione sul giornale e il post sui social. Il formato non cambia l’obbligo.

Gli indici sono due, e non sono la stessa cosa

Sull’attestato di prestazione energetica i due valori hanno sigle diverse e stanno in punti diversi del documento.

• EPgl,nren è l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile: l’energia primaria non rinnovabile consumata in un anno per metro quadro, in kWh/m² anno. Comprende riscaldamento, acqua calda sanitaria, raffrescamento, ventilazione e, dove previsti, illuminazione e trasporto di persone o cose. È il numero riportato in prima pagina dell’APE, accanto alla scala delle classi.
• EPH,nd è l’indice dell’involucro: il fabbisogno di energia termica utile per il riscaldamento, sempre in kWh/m² anno. Misura quanto calore serve all’edificio a prescindere dall’impianto che glielo fornisce, cioè la qualità di muri, infissi e coperture.

Sono grandezze diverse e valgono numeri diversi. Un immobile mal coibentato con una caldaia a condensazione recente può avere un EPH,nd alto e un EPgl,nren più contenuto; una casa ben isolata con un impianto vecchio si comporta al contrario. Copiare lo stesso valore in entrambi i campi non soddisfa la norma: la dichiara solo formalmente.

Molti portali chiedono in fase di inserimento il solo indice globale. È una scelta del portale, non una riduzione dell’obbligo: il comma 8 nomina entrambi gli indici, e chi pubblica risponde di quello che l’annuncio contiene. Dove il modulo del portale non ha il campo, l’indice dell’involucro si scrive nella descrizione.

Vale anche per l’affitto

Il comma 8 mette vendita e locazione sullo stesso piano: «offerta di vendita o di locazione». Un annuncio di affitto deve riportare classe e indici esattamente come un annuncio di vendita, e questo comprende le locazioni brevi e gli annunci pubblicati dal proprietario senza intermediari.

Chi paga se i dati mancano

L’art. 15, comma 10, dello stesso decreto punisce con la sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro il responsabile dell’annuncio. Il responsabile è chi l’annuncio lo pubblica: quando l’immobile è affidato a un’agenzia, è l’agenzia, non il proprietario che ha consegnato i documenti a metà.

Da qui discende una conseguenza pratica per chi lavora su volumi: la sanzione si conta per annuncio, non per agenzia. Un archivio di cento annunci pubblicati con il solo indice globale è cento posizioni scoperte, non una.

Non esiste una formula che sostituisca i dati mancanti. «APE in fase di richiesta» non mette al riparo, perché l’obbligo riguarda il contenuto dell’annuncio nel momento in cui viene pubblicato: finché l’attestato non c’è, l’annuncio è in violazione. La sequenza corretta è ordinare l’APE e poi pubblicare.

Le esenzioni: in annuncio va scritta la lettera

L’art. 3, comma 3, del d.lgs. 192/2005 elenca le categorie escluse dall’obbligo di attestazione: beni tutelati (lettera a), edifici industriali e artigianali riscaldati dal processo produttivo (lettera b), edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione (lettera c), immobili dichiarati inagibili o collabenti (lettera c-bis), fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (lettera d), unità il cui utilizzo standard non prevede impianti di climatizzazione — box, cantine, autorimesse, depositi — (lettera e), edifici adibiti a luogo di culto (lettera f).

Scrivere in annuncio «immobile esente da APE» non è una dichiarazione verificabile: non dice su quale base l’esclusione poggerebbe. Va indicata la lettera, per esempio «immobile escluso dall’obbligo di attestazione ai sensi dell’art. 3, comma 3, lettera e), del d.lgs. 192/2005».

Scritta la lettera, resta il controllo che quasi nessuno fa: che l’esclusione regga davvero per quell’immobile. Tre casi ricorrenti.

• Lettera d), la soglia dei 50 m². Riguarda i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Sopra quella misura l’esclusione non c’è, e un fabbricato di 50 m² esatti non rientra: la norma dice «inferiore», non «fino a».
• Lettera e), box e cantine. Riguarda le unità il cui utilizzo standard non prevede l’installazione di sistemi tecnici di climatizzazione. Un’abitazione non rientra, nemmeno quando in quel momento è priva di impianto: il criterio è l’utilizzo standard della categoria, non lo stato di fatto dell’unità.
• Lettera c), i rurali. Riguarda gli edifici rurali non residenziali e sprovvisti di impianti di climatizzazione. Un rustico messo in vendita come abitazione, o abitabile, non rientra.

La classe energetica non si ricava dall’indice

La scala da A4 a G è definita dal decreto interministeriale 26 giugno 2015, «Adeguamento delle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015.

La classe non nasce da soglie fisse di consumo. Si ottiene confrontando l’indice dell’immobile con quello di un edificio di riferimento: stessa geometria, stesso orientamento, stessa località, con caratteristiche costruttive e impiantistiche fissate dalla norma. Il confronto è quindi diverso per ogni immobile.

La conseguenza è che due case con lo stesso EPgl,nren possono stare in classi diverse, se differiscono per forma, esposizione o zona climatica. Una tabella che promette di convertire i kWh/m² anno in una lettera sta indovinando. La classe la scrive il certificatore nell’APE, e in annuncio si copia da lì.

Il controllo prima di pubblicare

Il generatore di annunci immobiliari di questo sito verifica questi obblighi prima di comporre il testo: chiede tutti e due gli indici e segnala quale dei due manca, non accetta l’annuncio senza classe energetica, e controlla la coerenza dell’esenzione dichiarata — la superficie contro la lettera d), la destinazione d’uso contro le lettere e) e c). La classe non la calcola, per il motivo scritto sopra: la chiede. L’elaborazione avviene nel browser, quindi indirizzi, prezzi e dati dell’immobile non raggiungono nessun server.

Questa guida descrive il contenuto che il d.lgs. 192/2005 impone agli annunci commerciali di vendita e locazione. Non è consulenza legale: per stabilire se un immobile rientra in una delle esclusioni dell’art. 3, comma 3, servono un professionista abilitato e, per i dati energetici, il certificatore che redige l’APE.